Airbnb e alojamentos turísticos: como as novas regras fiscais mudam a rentabilidade

Ao domingo à noite, depois de os hóspedes partirem, Claire volta a colocar as almofadas no sofá do seu T1 em Nice. Há seis anos que arrenda o imóvel durante algumas semanas por ano na Airbnb e tinha a sensação de obter «um pequeno complemento» fácil de gerir. Depois, o contabilista avisou-a de que a próxima declaração seria menos favorável: a dedução fiscal diminuiu, as regras foram alteradas e o seu apartamento classificado já não beneficia da mesma vantagem de antes. No papel, são apenas algumas linhas. Na prática, podem significar várias centenas ou até vários milhares de euros. A rentabilidade de um alojamento sazonal já não se calcula exactamente como antigamente. E alguns proprietários começam a percebê-lo demasiado tarde.

Airbnb e alojamentos turísticos: os novos limites que alteram a factura

Para os rendimentos recebidos em 2025, os proprietários de alojamentos turísticos mobilados enfrentam um regime micro-BIC consideravelmente menos vantajoso. Num alojamento não classificado, a dedução fixa é de 30 % e o limite de receitas para permanecer no micro-regime baixa para 15 000 euros. Acima desse valor, o regime real passa a ser obrigatório. Muitos senhorios ainda tinham presente o sistema anterior, com uma dedução de 50 % e uma margem de manobra ampla. O impacto pode ser duro, sobretudo nas cidades onde bastam algumas semanas de verão para ultrapassar 15 000 euros de volume de negócios.

A situação dos alojamentos classificados continua a ser um pouco mais favorável, embora esteja longe da generosidade anterior. A dedução passa a ser de 50 % para receitas anuais até 77 700 euros, quando, pelas regras antigas, podia chegar aos 71 % com um limite de 188 700 euros. Vejamos um apartamento classificado que gera 30 000 euros num ano: antes, com a dedução de 71 %, apenas cerca de 8 700 euros integravam a matéria colectável. Agora, essa base sobe para 15 000 euros. A diferença é clara, mesmo antes de considerar as contribuições sociais.

Esta mudança resulta da lei destinada a reforçar os instrumentos de regulação dos alojamentos turísticos mobilados, frequentemente designada lei Le Meur. O objectivo das autoridades públicas é inequívoco: travar a conversão de habitações convencionais em alojamentos de curta duração nas zonas onde os residentes já têm dificuldades em encontrar casa. Para os proprietários, a alteração não representa automaticamente um desastre fiscal. Tudo depende dos encargos, do escalão de imposto e da possibilidade de adoptar o regime real. Contudo, o micro-BIC deixou de ser o refúgio automático que era para uma parte dos anfitriões da Airbnb.

Quanto pode um proprietário perder efectivamente em impostos?

O cálculo correcto deve começar pelas receitas efectivamente recebidas, e não pelo valor apresentado no anúncio. As comissões cobradas pela plataforma só podem ser deduzidas se for escolhido o regime real; no micro-BIC, a administração aplica a dedução prevista sem analisar as despesas reais. Um proprietário de alojamento não classificado que receba 14 000 euros mantém-se no micro-regime, mas é tributado sobre 70 % desse montante, ou seja, 9 800 euros. Com a anterior dedução de 50 %, a sua matéria colectável seria de 7 000 euros. Só neste ponto, mais 2 800 euros de rendimentos ficam sujeitos à atenção do fisco.

Para tornar a perda mais perceptível, imagine-se um contribuinte num escalão marginal de imposto de 30 %. Na maioria das situações, os rendimentos de arrendamento mobilado também estão sujeitos a 17,2 % de contribuições sociais. Assim, os 2 800 euros adicionais de matéria colectável podem custar cerca de 1 322 euros, considerando uma taxa global de 47,2 %. Este cálculo é apenas indicativo: uma pessoa isenta de imposto não sentirá o mesmo impacto, enquanto um agregado mais tributado pagará mais. Sejamos realistas: ninguém faz este tipo de contas diariamente, entre duas saídas de hóspedes e uma mensagem com o código da caixa das chaves.

Um erro habitual é pensar que ultrapassar o limite de 15 000 euros condena necessariamente a actividade. O regime real pode tornar-se uma opção interessante quando o proprietário suporta muitos encargos: juros do empréstimo, obras, seguro, serviços de gestão, imposto predial, roupa de cama, mobiliário ou amortização do imóvel. Exige uma contabilidade mais rigorosa, muitas vezes entregue a um contabilista certificado, mas pode reduzir o lucro tributável a um valor muito baixo. O custo real avalia-se depois de considerar os encargos, e não apenas pela dedução anunciada.

Classificação, regime real e venda: decisões para evitar surpresas desagradáveis

Antes de mais, o proprietário deve verificar se o seu alojamento pode obter uma classificação como alojamento turístico mobilado. Válido por cinco anos, este processo é realizado junto de uma entidade de avaliação autorizada ou acreditada. Impõe requisitos específicos quanto ao equipamento, aos serviços e ao conforto, mas permite passar de uma dedução de 30 % para 50 %, dentro do limite de receitas previsto na lei. A classificação não resolve tudo, longe disso. Ainda assim, pode alterar o equilíbrio económico de um estúdio arrendado sobretudo nas férias escolares ou em fins de semana prolongados.

Também é necessário analisar a situação local antes de fazer contas rápidas. Nos municípios situados em zonas de forte pressão habitacional, as autarquias dispõem de poderes reforçados: número de registo, autorização para mudança de uso, eventuais quotas, limites de duração e controlos mais frequentes. As exigências de desempenho energético também se tornam mais rigorosas para os novos alojamentos turísticos mobilados em determinadas áreas. Um imóvel rentável hoje poderá exigir obras amanhã. Não é motivo para entrar em pânico; é motivo para consultar os documentos, contactar a autarquia e pedir uma simulação com valores concretos.

Um consultor fiscal ouve frequentemente a seguinte frase: «Trato disso quando fizer a declaração.» É compreensível, especialmente quando o arrendamento é uma actividade secundária. No entanto, a escolha do regime fiscal e das opções contabilísticas deve ser preparada antes de as receitas serem definitivamente recebidas.

«O proprietário que conhece os seus encargos antes de dezembro mantém opções; aquele que os descobre na primavera limita-se muitas vezes a sofrer o resultado.»

• Confirmar se o alojamento é classificado ou não classificado;
• Comparar o micro-BIC com o regime real com base em valores reais;
• Guardar todas as facturas relacionadas com o imóvel e a sua exploração;
• Verificar as regras do município antes de aumentar o número de noites arrendadas.

Uma fiscalidade mais exigente, mas ainda com escolhas possíveis

O arrendamento no modelo Airbnb não desapareceu e continua a ser rentável para alguns proprietários. Tornou-se apenas mais selectivo. O senhorio que arrenda uma pequena segunda habitação durante quinze noites por ano não enfrenta os mesmos desafios daquele que comprou um edifício inteiro para fins turísticos. Entre estes dois casos, existe uma multiplicidade de situações concretas: o casal que paga o crédito com os rendimentos de verão, o herdeiro que mantém uma casa de família, a reformada que complementa os seus rendimentos. As novas regras colocam-nos perante uma questão menos cómoda: deverão continuar, obter a classificação, adoptar o regime real ou regressar ao arrendamento de longa duração?

A venda também deve ser antecipada. Desde 2025, as amortizações deduzidas no regime real por muitos senhorios de alojamentos mobilados não profissionais podem ser reintegradas no cálculo da mais-valia no momento da venda. Isto reduz uma das principais vantagens históricas do estatuto LMNP. Existem excepções, nomeadamente para determinados alojamentos destinados a estudantes, idosos ou pessoas com deficiência, mas cada processo deve ser analisado cuidadosamente. Uma poupança fiscal anual pode ter um custo mais tarde. Esta regra altera a forma de encarar um investimento, em especial quando se prevê vender dentro de alguns anos.

No essencial, esta reforma coloca o arrendamento turístico numa realidade menos atractiva do que as promessas divulgadas nas redes sociais. As fotografias luminosas, as reservas sucessivas e os rendimentos apresentados nunca mostram as limpezas, os cancelamentos, os impostos locais, a contabilidade e as noites em que um hóspede liga porque não consegue encontrar o Wi-Fi. Partilhar experiências com outros proprietários pode ajudar a sair dos cálculos abstractos. Alguns optarão por profissionalizar a actividade; outros preferirão recuperar a estabilidade de um contrato de arrendamento clássico. A decisão depende frequentemente de um número, mas também de um modo de vida.