Lei anti-Airbnb: tributação dos alojamentos turísticos em França muda em 2026

De Paris à à costa atlântica, os proprietários de alojamentos de curta duração que construíram a sua estratégia em torno de um regime fiscal favorável vão enfrentar uma realidade mais exigente. Uma nova lei, frequentemente apelidada de «anti-Airbnb», altera a tributação dos alojamentos turísticos mobilados relativamente aos rendimentos de 2025, com muitos senhorios a sentirem o efeito quando entregarem as declarações na primavera de 2026.

Um aperto dirigido aos alojamentos turísticos de curta duração

A reforma resulta da lei Le Meur, aprovada oficialmente em novembro de 2024. A mensagem política é inequívoca: pretende-se encaminhar parte dos alojamentos de férias de curta duração de volta para o mercado de arrendamento tradicional, sobretudo nas zonas com forte pressão imobiliária, onde os residentes têm dificuldade em encontrar casa.

Até agora, o sistema fiscal tratava de forma particularmente favorável os alojamentos turísticos mobilados. Os anfitriões que arrendavam alojamentos turísticos mobilados não classificados em plataformas como a Airbnb ou a Abritel podiam escolher o regime micro-BIC, um regime simplificado de rendimentos empresariais, com uma dedução confortável.

Até aos rendimentos de 2024, os alojamentos turísticos de curta duração podiam beneficiar de uma dedução fiscal de 50% sobre um máximo de €77.700 de receitas anuais de arrendamento.

Na prática, apenas metade das receitas de arrendamento ficava sujeita a imposto sobre o rendimento e contribuições sociais. Isto tornava o arrendamento sazonal muito competitivo face ao arrendamento não mobilado de longa duração ou até a outros investimentos.

Os arrendamentos mobilados de longa duração que constituem a residência principal do inquilino não são visados por esta alteração. Mantêm o atual limite do micro-BIC de €77.700 e a dedução de 50%. O foco recai claramente sobre o uso turístico de curta estadia, em especial sobre habitações inteiras retiradas do mercado de arrendamento de longa duração.

O que deixa efetivamente de existir em 2026?

O aparente «fim» em 2026 refere-se à generosa vantagem fiscal à qual muitos anfitriões se habituaram. A alteração legal vigora desde 1 de janeiro de 2025, mas o impacto será visível em 2026, quando os contribuintes declararem os rendimentos de 2025.

Para os alojamentos turísticos mobilados não classificados, são reforçadas duas medidas:

• O limite do micro-BIC desce de €77.700 para €15.000 por ano.
• A dedução fiscal automática baixa de 50% para 30% das rendas brutas.

Trata-se de um duplo impacto. Muitos proprietários deixarão de poder recorrer ao micro-BIC porque as suas receitas de arrendamento ultrapassam €15.000. Já os que se mantiverem abaixo desse limite terão uma parcela menor dos rendimentos protegida pela dedução fixa.

Um anfitrião que obtenha €20.000 por ano em arrendamentos de curta duração passará a ser tributado sobre €14.000, em vez de €10.000, ao abrigo do micro-BIC.

Este exemplo ilustra bem o sentido da mudança: a matéria coletável aumenta de forma acentuada, mesmo para carteiras de imóveis modestas.

Micro-BIC e regime real: duas lógicas muito diferentes

No micro-BIC, a administração fiscal aplica uma dedução padrão às rendas brutas e tributa o montante restante. Não é necessário manter contabilidade detalhada. Com a nova dedução de 30%, são tributados 70% dos rendimentos obtidos com alojamentos de curta duração.

O regime real, usado por muitos senhorios de imóveis mobilados não profissionais, ou LMNP, segue a lógica inversa. Em vez de uma dedução automática, permite deduzir os custos efetivamente suportados: juros do crédito à habitação, seguros, imposto predial, honorários de agência, reparações, faturas de energia e outros encargos.

Além disso, é possível amortizar o imóvel e o respetivo mobiliário ao longo de vários anos. Esta amortização contabilística não implica uma saída efetiva de dinheiro, mas reduz o rendimento tributável. Para muitos proprietários, isto resulta num lucro tributável muito reduzido, ou mesmo nulo, durante vários anos.

Porque os rendimentos de 2025 e os impostos de 2026 marcam uma viragem

A administração fiscal francesa confirmou o calendário: tudo se aplica aos rendimentos obtidos a partir de 1 de janeiro de 2025. As declarações serão entregues na primavera de 2026, altura em que milhões de proprietários receberão, pela primeira vez, liquidações de imposto mais elevadas.

Os decisores políticos esperam que, ao reduzirem a vantagem fiscal, alguns imóveis sejam transferidos do uso turístico para a habitação de longa duração. Para os proprietários individuais, contudo, isto implica uma decisão estratégica nos próximos meses.

Como podem reagir os senhorios LMNP

Para quem se enquadra no estatuto LMNP, de senhorio de imóveis mobilados não profissional, os consultores fiscais passam a encarar o regime real como a opção padrão quando os rendimentos ultrapassam €15.000. O micro-BIC simplificado está a perder atratividade.

O regime real exige mais rigor. É necessário assegurar uma contabilidade adequada, guardar todas as faturas e, idealmente, contar com o apoio de um contabilista que conheça o arrendamento imobiliário em França. Em contrapartida, oferece maior flexibilidade e, frequentemente, uma fatura fiscal inferior ao longo do tempo.

Para muitos senhorios sazonais, a passagem para o regime real será a única forma de evitar que a sua fatura fiscal dispare em 2026.

A questão decisiva é saber se os custos reais e a amortização, em conjunto, ultrapassam a dedução fixa de 30%. Se ultrapassarem, permanecer no micro-BIC deixa de fazer sentido.

Opção: obter a classificação oficial de alojamento turístico

Outra possibilidade consiste em obter para o imóvel a classificação formal de «alojamento turístico mobilado». Esta classificação, atribuída por uma entidade aprovada após inspeção, continua a permitir um tratamento fiscal mais favorável do que o aplicado aos alojamentos de curta duração não classificados.

Com a classificação, os proprietários podem manter um regime micro-BIC mais favorável, com limites superiores e uma dedução de 50%, embora sujeito a condições mais rigorosas. No entanto, não se trata de uma mera formalidade administrativa: o imóvel deve cumprir critérios específicos de conforto e equipamento, desde a qualidade da roupa de cama às instalações da cozinha.

Alguns senhorios concluirão que as obras necessárias para alcançar os requisitos de classificação correspondem ao que os hóspedes já esperam. Outros poderão entender que os custos das melhorias, das inspeções e de eventuais regras locais superam as vantagens.

Cenários concretos que os proprietários estão agora a ponderar

Para perceber como estas regras funcionam, considerem-se três casos simplificados para os rendimentos de 2025:

• Pequeno apartamento urbano com receitas de €12.000 por ano: o proprietário pode continuar no micro-BIC com uma dedução de 30%, pelo que €8.400 são tributáveis. Se os custos anuais e a amortização forem baixos, o regime real poderá não trazer uma vantagem significativa, mas continua a justificar-se uma simulação com um contabilista.
• Casa de férias no litoral com receitas de €25.000 por ano: o micro-BIC deixa de estar disponível devido ao limite de €15.000. O proprietário terá de passar para o regime real ou alterar o uso do imóvel. Com juros do crédito, encargos de condomínio e amortização, o lucro tributável pode ficar bastante abaixo de €17.500, que corresponderiam a 70% das rendas no micro-BIC.
• Carteira de dois apartamentos com receitas de €40.000 por ano: o senhorio já se encontra próximo do antigo limite e será provavelmente muito afetado. A passagem para o regime real, ou uma combinação entre arrendamento de longa duração e curta duração, torna-se uma decisão empresarial central, e não apenas um ajuste fiscal.

Conceitos essenciais antes de 2026

Para leitores não franceses ou novos investidores, há alguns conceitos locais decisivos:

Micro-BIC: um regime simplificado para pequenos rendimentos empresariais ou de arrendamento. Não permite a dedução detalhada das despesas, aplicando antes uma dedução fixa sobre o rendimento bruto. É simples de utilizar, mas torna-se menos adaptável quando a dedução diminui.

LMNP (arrendamento mobilado não profissional): um estatuto para particulares que arrendam imóveis mobilados sem exercerem a atividade de senhorio a tempo inteiro. Podem optar pelo micro-BIC ou pelo regime real, consoante o nível de rendimentos e os custos.

Amortização: um instrumento contabilístico que reparte, ao longo de anos, o valor do imóvel e do mobiliário. Cria uma despesa dedutível sem desembolso imediato de dinheiro, transformando frequentemente um arrendamento rentável numa operação com baixa tributação.

Escolhas estratégicas e riscos a longo prazo

Os senhorios sazonais em França enfrentam agora uma equação mais complexa do que simplesmente «preencher o calendário e receber». Têm de analisar o rendimento líquido após impostos, a futura regulamentação na sua cidade e a pressão social associada aos alojamentos turísticos em zonas de elevada procura.

Existe também um risco de calendário. Esperar até 2026 para agir significa que o primeiro ano sujeito às novas regras já estará fechado. Os proprietários que se anteciparem em 2025 ainda podem escolher o seu regime fiscal, ajustar o número de noites arrendadas, pedir a classificação turística ou até converter o imóvel para arrendamento de longa duração.

Por outro lado, o fim do benefício fiscal fácil não elimina automaticamente a viabilidade económica dos alojamentos de férias. Um imóvel bem localizado e bem gerido pode continuar rentável no regime real, sobretudo quando os juros, os encargos e a amortização são plenamente aproveitados. Os vencedores serão os que fizerem as contas de forma rigorosa, e não apenas os que procuram reservas.