Lei anti-Airbnb: o micro-BIC muda para os rendimentos de 2025

A partir dos rendimentos de 2025, uma reforma conhecida como lei «anti-Airbnb» vai reduzir de forma acentuada o generoso regime micro-BIC que favorecia os arrendamentos turísticos mobilados, alterando o equilíbrio entre o alojamento sazonal e a habitação de longa duração.

A discreta revolução fiscal contra os arrendamentos de curta duração

Durante anos, explorar um alojamento de férias em França foi uma solução fiscalmente vantajosa. No regime micro-BIC aplicável aos alojamentos turísticos não classificados, os proprietários podiam obter até 77 700 € por ano e beneficiar de uma dedução de 50% sobre as rendas brutas. Apenas metade das receitas ficava sujeita a imposto sobre o rendimento e contribuições sociais. Assim, um pequeno apartamento à beira-mar anunciado no Airbnb parecia muito mais apelativo do que um arrendamento de longa duração.

A lei Le Meur, oficialmente a lei n.º 2024-1039 e frequentemente designada como pacote «anti-Airbnb», altera este cenário. A administração fiscal francesa já confirmou o calendário: as novas regras abrangem os rendimentos obtidos desde 1 de janeiro de 2025 e refletir-se-ão nas declarações fiscais entregues na primavera de 2026.

A partir de 2026, milhões de proprietários europeus de alojamentos de férias perceberão que terminou a era da tributação extremamente ligeira.

O objetivo político é inequívoco: diminuir a vantagem financeira dos arrendamentos de curta duração em zonas onde os residentes têm dificuldade em encontrar casa e incentivar o regresso dos imóveis a contratos de arrendamento durante todo o ano.

O que deixa exatamente de existir em 2026?

A reforma não elimina por completo o micro-BIC, mas retira as suas características mais atrativas para muitos anfitriões ocasionais.

O regime anterior: uma margem generosa

Até aos rendimentos de 2024, os alojamentos turísticos mobilados não classificados beneficiavam de três elementos essenciais:

• Limite anual de receitas para o micro-BIC: 77 700 €
• Dedução fixa sobre as rendas brutas: 50%
• Matéria coletável: apenas os 50% restantes, sujeitos a imposto sobre o rendimento e contribuições sociais

Para quem recebia 20 000 € anuais por um gîte rural, o fisco considerava apenas 10 000 €. O restante era tratado como despesa presumida, sem perguntas, comprovativos ou faturas.

O novo regime: limites reduzidos para um quinto

Para os rendimentos a partir de 2025, os alojamentos de férias não classificados sofrem dois cortes em simultâneo:

Por outras palavras, mais senhorios ficarão excluídos do micro-BIC e, mesmo os que nele permanecerem, serão tributados sobre uma parcela maior dos seus rendimentos de arrendamento.

Um senhorio que receba 20 000 € por ano poderá ver a sua matéria coletável passar de 10 000 € para 14 000 €, um aumento acentuado num único ano.

A medida aproxima o tratamento dos arrendamentos de curta duração não classificados daquele aplicado aos imóveis não mobilados ao abrigo do regime micro-foncier, historicamente menos favorável. O Estado não disfarça a sua intenção: pretende que o arrendamento sazonal deixe de parecer uma simples arbitragem fiscal e passe a ser encarado como uma atividade de arrendamento normal.

Quem fica poupado pela reforma?

Nem todos os senhorios serão afetados da mesma forma. A distinção decisiva é entre os alojamentos turísticos de curta duração e os arrendamentos que constituem a residência principal do inquilino.

• Os arrendamentos mobilados destinados à residência principal do inquilino mantêm as regras atuais do micro-BIC: limite de 77 700 € e dedução de 50%.
• O aperto visa claramente as estadias curtas reservadas através de plataformas como Airbnb, Abritel, Booking.com e serviços semelhantes, quando o alojamento não está oficialmente classificado como «meublé de tourisme».

Esta diferença é importante para muitos proprietários que combinam estratégias de arrendamento distintas em vários imóveis. Um contrato mobilado de longa duração continua sujeito a condições mais favoráveis, enquanto o estúdio para turistas de fim de semana é atingido pela alteração.

Regime real LMNP: o novo padrão para anfitriões mais ativos

Para os senhorios abrangidos pela categoria de arrendamento mobilado não profissional, ou LMNP, os contabilistas concordam, em geral, que o regime real se tornará a opção habitual para a maioria dos que aufiram mais de 15 000 € anuais com arrendamentos de curta duração.

Como funciona o regime real

Ao contrário da dedução fixa simples, o regime real exige contabilidade completa. Em contrapartida, permite deduzir os custos efetivamente suportados, incluindo:

• Juros do crédito habitação
• Imposto sobre imóveis e encargos locais
• Comissões de agência e despesas de gestão
• Reparações, manutenção e determinadas obras de melhoria
• Seguros, serviços públicos e faturas de internet

Além disso, os senhorios podem amortizar o imóvel e o respetivo mobiliário ao longo do tempo. Esta «amortização» é um encargo contabilístico que não corresponde a uma saída efetiva de dinheiro, mas que reduz todos os anos o lucro tributável.

Com a amortização, muitos senhorios LMNP podem declarar legalmente pouco ou nenhum lucro tributável durante vários anos, mesmo tendo rendimentos de arrendamento sólidos.

A contrapartida é administrativa: optar pelo regime real implica quase sempre recorrer a um contabilista, aprender regras empresariais básicas e tratar o arrendamento como uma pequena empresa, em vez de uma atividade secundária.

Obter a classificação de alojamento turístico: uma possível alternativa

Outra via que está a ganhar atenção passa por pedir a classificação oficial de «meublé de tourisme». Quando um imóvel cumpre os requisitos definidos de conforto e equipamento e é inspecionado por uma entidade autorizada, o seu tratamento fiscal pode manter-se mais favorável do que o aplicável aos alojamentos não classificados.

Para os alojamentos turísticos classificados, o regime micro-BIC continua mais próximo do modelo antigo, com uma dedução superior e um limite de receitas mais generoso. Ainda assim, os proprietários têm de investir para cumprir as normas, acompanhar as regras locais e continuar a avaliar a rentabilidade depois de assegurada a vantagem fiscal inicial.

Os municípios das regiões turísticas mais procuradas também estão a reforçar as regras urbanísticas e a declarar determinadas zonas como «tensas», onde a atividade de curta duração pode ser limitada ou fortemente regulada. A classificação não protege os proprietários destes instrumentos de ordenamento do território.

Cenários práticos: o que muda numa fatura fiscal típica?

Um anfitrião com 20 000 € anuais antes e depois da reforma

Considere-se o proprietário de um apartamento costeiro não classificado que recebe 20 000 € em rendas brutas anuais:

• Até aos rendimentos de 2024 (micro-BIC de 50%): matéria coletável = 10 000 €.
• A partir dos rendimentos de 2025 (micro-BIC de 30%): matéria coletável = 14 000 €, se permanecer no micro-BIC e não ultrapassar o novo limite de 15 000 €.
• Acima de 15 000 €: terá de mudar, ou muito provavelmente mudará, para o regime real, no qual o lucro tributável dependerá dos encargos efetivos e da amortização.

Para um senhorio num escalão intermédio de rendimentos, estes 4 000 € adicionais de rendimento tributável podem facilmente traduzir-se em várias centenas de euros extra por ano em impostos e contribuições sociais.

Quando o regime real é mais vantajoso no papel

Imagine-se agora um senhorio com custos elevados: um crédito recente, juros altos, obras de renovação substanciais e mobiliário dispendioso. No micro-BIC, estas despesas são ignoradas e substituídas pela dedução percentual fixa. Já no regime real, são integralmente reconhecidas.

Nos primeiros anos de uma aquisição financiada por crédito, a combinação de juros e amortização pode reduzir o lucro tributável a zero, ou quase. Para estes perfis, o fim da antiga generosidade do micro-BIC é menos dramático, pois a passagem para o regime real pode mesmo resultar numa fatura fiscal inferior à obtida com a antiga dedução fixa de 50%.

Conceitos essenciais a compreender

Duas noções técnicas estão no centro da alteração de 2026.

Micro-BIC é um sistema fiscal simplificado para pequenos rendimentos empresariais e de arrendamento. Em vez de registar cada despesa, o Estado presume que uma percentagem fixa das receitas corresponde a custos. É simples, mas torna-se menos interessante quando essa percentagem presumida baixa de 50% para 30%.

A amortização no regime real LMNP segue a lógica oposta. O senhorio reparte o custo do imóvel e do mobiliário por muitos anos, deduzindo anualmente uma parte como se o ativo se fosse desgastando gradualmente. Este encargo contabilístico é muitas vezes a principal razão pela qual anfitriões experientes abandonam o micro-BIC, sobretudo perante as novas regras mais restritivas.

Para proprietários que gerem vários imóveis, combinar regimes pode ser estratégico: um apartamento mobilado de longa duração pode manter-se no micro-BIC por simplicidade, enquanto um Airbnb rentável no centro da cidade passa para o regime real, para aproveitar plenamente a amortização e os custos elevados.

Estas decisões raramente são evidentes sem simulações numéricas. Com a lei Le Meur a remodelar as rentabilidades a partir de 2026, muitos senhorios descobrirão que a sua configuração fiscal confortável e quase automática para os arrendamentos de curta duração exige agora uma análise cuidada, testes de cenários e, em muitos casos, uma mudança completa de estratégia.